Vad gör en mäklare egentligen?
Från värdering till tillträde: det här gör en fastighetsmäklare, vad lagen kräver av hen, och vilka delar du kan göra själv utan att tumma på tryggheten.
En fastighetsmäklare är en registrerad mellanman mellan säljare och köpare. Registreringen hos Fastighetsmäklarinspektionen kräver högskoleutbildning, praktik och ansvarsförsäkring, och mäklaren står under tillsyn. Här är vad mäklaren gör – och vad lagen kräver.
1. Värdering och uppdragsavtal
Mäklaren bedömer ett rimligt utgångspris utifrån statistik, jämförbara försäljningar och bostadens skick, och tecknar ett skriftligt uppdragsavtal med dig. Avtalet ska innehålla arvode, uppdragstid och villkor.
2. Objektsbeskrivning
Det här är en av mäklarens lagstadgade uppgifter. Objektsbeskrivningen ska vara en sammanhållen skriftlig handling som lämnas till alla tilltänkta köpare i god tid före köpet. Enligt fastighetsmäklarlagen (3 kap. 14–15 §§) ska den för en fastighet innehålla fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader, vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten, uppgift om gemensamhetsanläggningar samt byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. För en bostadsrätt ska den innehålla föreningens namn, om bostadsrätten är pantsatt, andelstal, lägenhetens nummer och storlek, mark och utrymmen utanför lägenheten som ingår i upplåtelsen, årsavgift och beslutade ändringar av den, bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning, driftskostnader samt föreningens senaste årsredovisning och registrerade stadgar (eller ekonomisk plan om årsredovisning saknas). Mäklaren ska dessutom erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaderna. Merparten av informationen kommer från ägaren, hos alla mäklare. Mäklarens uppgift är att kontrollera det som lagen kräver och det som verkar tveksamt, och att komplettera med fastighetsutdrag från Lantmäteriet respektive uppgifter från bostadsrättsföreningen. Hos Privatmäklaren matar du in uppgifterna direkt i systemet i stället för att mäklaren antecknar dem vid köksbordet – kontrollen och ansvaret är desamma.
3. Marknadsföring
Annonstext, bilder (via fotograf), planritning och publicering på Hemnet, Booli och egna kanaler (Hemnet-avgiften fakturerar Hemnet säljaren direkt). Mäklaren ansvarar för att annonsen är korrekt och inte vilseledande.
4. Visning
Traditionellt håller mäklaren visningen. Det är dock ingen lagstadgad mäklaruppgift – säljaren kan lika gärna hålla den, vilket är grunden i Privatmäklarens modell. Läs mer i Kan man hålla visningen själv?
5. Budgivning
Mäklaren tar emot bud och dokumenterar dem i en budförteckning. Under budgivningen har spekulanterna inte rätt att få veta vilka de andra budgivarna är – däremot får den slutliga köparen en komplett lista över alla bud och vilka som deltagit, i samband med tillträdet. Mäklaren får inte hitta på bud och ska vara opartisk. Säljaren bestämmer vem som får köpa och måste inte sälja till den som lagt det högsta budet.
6. Kontrakt
Mäklaren upprättar köpekontrakt (fastighet) eller överlåtelseavtal (bostadsrätt), går igenom villkor som besiktningsklausuler och tillträdesdag, och håller kontraktsmöte. Mäklaren ska också informera köparen om undersökningsplikten och verka för att båda parter förstår vad de skriver på.
7. Tillträde
Mäklaren upprättar likvidavräkning, ser till att köpeskillingen betalas, att säljarens lån löses och pantbrev överförs, att köpebrev utfärdas (fastighet) och att medlemskap är beviljat (bostadsrätt). Därefter byter nycklarna ägare.
Vad kan du göra själv?
Visningen, praktiska förberedelser och att lämna uppgifterna om bostaden. Det som kräver mäklarens registrering och ansvar – kontroll av uppgifterna, objektsbeskrivning, budförteckning, kontrakt och tillträde – bör göras av mäklaren. Det är exakt den fördelningen Privatmäklaren bygger på: du håller visningen, mäklaren gör resten, till fast arvode 25 900 kr (fastighet) eller 23 900 kr (bostadsrätt). Se Så fungerar det.
Vanliga frågor
Hur kontrollerar jag att en mäklare är registrerad?
Sök på mäklarens namn i Fastighetsmäklarinspektionens register på fmi.se. Där ser du om mäklaren är registrerad och var hen arbetar – men inte eventuella varningar eller erinringar, dem får FMI inte visa i sökfunktionen.
Kan man se om en mäklare har blivit varnad?
Ja, på två sätt. Dels kan du söka bland disciplinnämndens publicerade beslut på fmi.se (beslut sedan 2014), där det framgår om påföljden blev erinran, varning eller återkallad registrering. Dels kan du fråga FMI:s registrator om en viss mäklare – ange namn och gärna arbetsplats – så får du besked om personen fått någon disciplinär påföljd. Registratorn kan även upplysa om anmälningar, men en anmälan i sig betyder inte att mäklaren gjort något fel. Vill du kontrollera en person ordentligt är registratorn den säkraste vägen.
Måste mäklaren vara opartisk?
Ja. Mäklaren ska tillvarata både säljarens och köparens intressen, men får i prisfrågan företräda säljaren. Mäklaren får inte köpa bostaden själv eller förmedla till närstående.
Vad händer om mäklaren gör fel?
Mäklaren har ansvarsförsäkring och kan bli skadeståndsskyldig. Klagomål prövas av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) och tillsynsärenden av Fastighetsmäklarinspektionen.