Den enkla analysen vid val av mäklare

Varför betala mer än man måste? Det är frågan när man anlitar en mäklare. Man behöver en mäklare av flera skäl. Att de sköter visningen är det minsta av dem.

Om man säljer en bostad för säg 300 000 så betalar man ofta ett arvode på 35–40 tusen eller mer. Man kan få det så billigt som för 17 500 om man vill och kan ta visningarna själva. Forskning visar att man dessutom får mer betalt om man gör så, eller minst lika mycket i alla fall.

Varför behöver man mäklare alls?

Man kan sälja helt privat. Kan var värt ett försök om man vet hur man gör kontrakt eller överlåtelseavtal och övriga nödvändiga handlingar eller vill ta hjälp av en mäklare för enbart ett så kallat skrivuppdrag. Förutom de juridiska kunskaperna är mäklar också bra av följande skäl:

• Man kan annonser på Hemnet
• Båda parter får rådgivning inkluderat om man anlitar mäklare
• Man får hjälp med värdering genom statistiskt kunnande
• Man har en oberoende mellanman vid diskussion om villkor
• Man har ett proffs på sin sida om man är uppdragsgivaren
• Man får hjälp med annonsen och oftast betydligt bättre bilder,
• Proffsigare planskisser och visningsmaterial

Är dyra mäklare bättre än de med lågt arvode?

Inget tyder på det. Säljer man något dyrt är argumentet ibland, från just dyra mäklare, att man får igen det på grund av att man får mer i slutpris. Det är svårt att säga att det finns ett samband, men i den mån det stämmer beror det på att de som tar mer är mer motiverade, har mer expertis och alternativt eller kör fler visningar.

Avseende att vara motiverad så faller det på sin egen orimlighet att de oavsett hur mycket de tar betalt skulle vara mer motiverad än ägaren som vid fast arvode får behålla 100% av de extra som kommer. Avseende expertis så är ofta mäklare som inte behöver åka ut på visningar och intag dagarna i enda mer fokuserade och bättre än de som jobbar traditionellt. Att de kör fler visningar ligger det dock något i.

Har man ett högre arvode har man råd att göra det och det är viktigt, men är det verkligen mäklarens motiv? Om vi utgår från att mäklaren drivs av sitt eget ekonomiska incitament, vilket ju är grunden för att anlita en som är dyr istället för en med lägre arvode, så tyder mycket på att mäklare inte kommer vilja visa så mycket som krävs. De får i bästa fall 10 % av de extra pengar som trillar in.

I den klassiska boken Freakonomics påvisar man att motsatsen är fallet. En mäklare tjänar på att köra färre visningar när det är andras hus man säljer, och gör följaktligen fler visningar när de säljer sitt eget hus. Då ska man ju i så fall absolut insistera på att göra visningarna själv – för at få bäst betalt.

Om man säljer något dyrt hus eller en dyr lägenhet – då måste man väl ha ett proffs som gör visningen?

Enligt gängse nationalekonomisk analys så är det lika fel att betala mer i relation till något som är dyrare. Exempel:

Om du kan spara 300 kr när du köper en bil så är det lika mycket värt, eller mer värt, som om du får 90 % rabatt på något som kostar 340 kr – även om det inte känns så. Att få något för 340 kr för 40 känns som mer av ett klipp, men det du sparar i relation till arbetet att pruta eller åka till en annan stad är samma.

Du bör alltså om du är rationell tänka likadant i fallet med en dyr sak som en billig. Om du sen har ett dyrt objekt att sälja så sparar du inte bara samma, det vill säga runt 20 000, utan mer än om du säljer ett billigt hus. Arvodena på dyrare objekt går ofta upp mot 100 000 och sparar du mer i reda pengar. Det enda som talar mot det är myten att man får mer betalt om mäklare gör visningen. Det stämmer inte.

Läs mer:

Freakonomics på billigmaklare.se

En holländska studie som visar att man får mer betalt när man själv sköter visningen – Real-Estate Agent Commission Structure and Sales Performance